Ufficio tecnico

Pratiche catastali - edilizie - contratti d'affitto - certificazioni energetiche

Ufficio tecnico

La nostra organizzazione vanta competenze non solo in campo strettamente fiscale e previdenziale, ma anche nei settori catastale, edilizio e immobiliare, comprendendo al proprio interno anche un Ufficio tecnico specializzato in:

  • pratiche catastali (aggiornamento planimetrie, frazionamenti e fusioni di appartamenti, edifici non residenziali e terreni, gestione delle pratiche amministrative presso il Comune o le altre amministrazioni, conformità catastale per vendita di immobili ecc.);
  • stesura e registrazione contratti di affitto;
  • certificazioni energetiche per immobili;
  • pratiche per la detrazione 55% e invio telematico all’ENEA;
  • pratiche edilizie in genere (rilievi e progettazione, direzione lavori e sicurezza ecc.).

Certificazioni energetiche

L' A.P.E. (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato A.C.E.) è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un'abitazione o di un appartamento. E' uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A a G le prestazioni energetiche degli edifici. Al momento dell' acquisto o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e aumentare il valore degli edifici ad alto risparmio energetico.

Secondo la normativa vigente, in particolare il D.M. 26/06/2009 ( Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici ) e successive modifiche e integrazioni, l'APE va realizzato dal 1° Luglio 2009 in caso di compravendita di immobili e dal 1° Luglio 2010 in caso di locazione onerosa. Dal Gennaio 2012 negli annunci innobiliari vanno inseriti gli indici di prestazione energetica (valore in kwh/mq anno).

Con il decreto 63/2013 è stato ulteriormente chiarito quando è obbligatorio redigere l'Attestato (si veda in proposito, in questa pagina, quando fare l'attestato energetico).

L'APE viene redatto da un "soggetto accreditato" chiamato certificatore energetico. La formazione, la supervisione e l'accreditamento dei professionisti viene gestita dalle Regioni con apposite leggi locali. Circa la metà delle Regioni italiane ancora non hanno adottato delle normative proprie, in questo caso la legge vigente è quella nazionale (D. Lgs. 192/05 come modificato dal D.L. 63/2013, conv. in L. 90/2013).

Il certificatore energetico è solitamente un tecnico abilitato alla progettazione di edifici ed impianti come l'ingegnere e l'architetto.

Detrazioni risparmio energetico 65%

Sono le pratiche tecniche che vanno elaborate entro tre mesi dalla realizzazione di lavori rientranti nell’ambito della riqualificazione energetica degli edifici e che vanno inviate all’Enea.

Sono necessarie per ottenere i benefici fiscali della detrazione del 65%.

Rientrano in questa categoria lavori sulle coperture degli edifici (isolamento termico di tetti e coperture), sulle pareti (es. cappotti termici), pannelli solari, caldaie a condensazione, infissi. La pratica consiste in un calcolo che attesta il raggiungimento di un certo valore di risparmio energetico raggiunto in un edifico/immobile a seguito dell’intervento effettuato.

Contratti d'affitto

Il nostro Centro è in grado di fornire l'assistenza necessaria all'espletamento di tutte le pratiche relative ai contratti d'affitto, dalla scelta della tipologia alla stesura alla registrazione ecc.

Il contratto di affitto, o di locazione, è un contratto con cui una parte si impegna a concedere a un’altra il godimento di un bene immobile per un certo tempo, dietro il pagamento di un determinato compenso (il canone d'affitto o di locazione).

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, se la durata del contratto supera i trenta giorni complessivi nell’anno.

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

Il contratto di locazione può essere registrato in due modi:

  • modalità telematica (obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti), la quale consente il contestuale pagamento on line delle imposte e di eventuali interessi e sanzioni, che vengono calcolati direttamente dal software;
  • modalità tradizionale (cartacea), recandosi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro presso uno sportello bancario o postale.

La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto e dopo aver versato l'imposta di registro, tramite il modello F23, a meno che non si sia optato per la registrazione telematica.

Assieme alla registrazione del contratto d'affitto, vanno comunicati obbligatoriamente i dati catastali completi dell'immobile.

TIPO DI CANONE

Tra proprietario e inquilino possono essere stipulati due diversi tipi di contratto:

  • contratto a canone libero. In questo caso, l'importo del canone è lasciato alla libera trattativa individuale; la durata minima è di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4, salvo necessità del locatore; per il resto, vale il principio della libertà contrattuale;
  • contratto a canone concordato. Si basa su accordi stipulati, a livello locale, tra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini; la sua durata è di 3 anni, rinnovabile per altri 2; può essere adottato anche per locazioni di durata transitoria, ad esempio per studenti fuori sede. I modelli di contratto calmierato utilizzabili sono depositati presso i Comuni.

PROROGA E RINNOVO

Alla prima scadenza del contratto, se le parti non si mettono d'accordo per il rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per altri 4 anni (contratto libero) o 2 anni (calmierato). Scaduto anche questo secondo periodo, ciascuna delle parti può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni, o comunicare la rinuncia al rinnovo con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza.

In mancanza di comunicazioni, il contratto è rinnovato tacitamente.

CASI DI IRREGOLARITA'

Sono nulli tutti i contratti che prevedano una durata inferiore a quelle sopra indicate.

Inoltre è nullo anche ogni patto, al di fuori del contratto stesso, con cui le parti si accordino per il pagamento di un canone d'affitto superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. In tal caso, l'inquilino, entro 6 mesi dal rilascio dell'immobile, può chiedere la restituzione delle somme pagate in più, dimostrando la maggiorazione attraverso le matrici degli assegni e/o le eventuali bollette domestiche intestate a proprio nome; oppure, in loro mancanza, ricorrendo a testimoni.

In caso di controversia in materia di affitti, le parti, prima di ricorrere alla giustizia ordinaria, possono tentare la strada della conciliazione, per trovare un accordo amichevole, tramite la mediazione civile.

TASSAZIONE: CEDOLARE SECCA O NO?

Dal punto di vista fiscale, i proprietari che affittano a persone fisiche possono optare per la "cedolare secca". In tal caso, ai redditi da affitto non viene applicata la stessa aliquota Irpef degli altri redditi del contribuente, ma un'aliquota fissa:

  • il 21%, per i contratti a canone libero;
  • il 19%, per i contratti a canone concordato.

Pratiche catastali

Espletamento dei necessari adeguamenti catastali da realizzare alla fine di lavori che hanno comportato modifiche nella planimetria di un immobile. Spesso risulta efficace per molte persone valutare l’opportunità di fondere/frazionare immobili oppure provare ad abbattere la categoria o la classe della propria unità immobiliare.

Le pratiche catastali riguardano pertanto:

  • Aggiornamento delle planimetrie
  • Fusioni, frazionamenti, accorpamenti
  • Revisioni di classe e categoria per appartamenti e condomini, cambi di destinazione d’uso, ecc.

AGGIORNAMENTI DELLE PLANIMETRIE
Sono pratiche catastali necessarie quali fasi conclusive di un progetto di ristrutturazione edilizia o di costruzione di un nuovo immobile.
L’aggiornamento planimetrico è un documento che il professionista allega insieme alla dichiarazione di fine lavori da depositare in Comune al termine degli interventi di ristrutturazione. Si redige tramite Docfa e si deposita in catasto.
Risulta ormai indispensabile avere la planimetria dell’immobile aggiornata qualora si voglia procedere con la vendita dello stesso. L'aggiornamento planimetrico è richiesto dal notaio al momento del rogito.

Pratiche edilizie

DIAGNOSI ENERGETICA DEGLI EDIFICI

E’ l’insieme delle attività professionali atte ad individuare lo “stato di salute” di un edificio. E’ una delle componenti chiave all’interno di un programma di efficienza energetica e viene utilizzato per stabilire dei parametri per le misurazioni da effettuare, nonché per stabilire la base degli interventi per migliorare le prestazioni energetiche dell’edificio.

RELAZIONE LEGGE 10

E' quella che viene comunemente chiamata “Legge 10”: dal punto di vista edilizio, si traduce in una relazione progettuale che il committente di un lavoro (manutenzione straordinaria, ristrutturazione, ampliamento o nuova costruzione) deve allegare al progetto edilizio da presentare presso il Comune per il relativo permesso edilizio.

La relazione serve a dimostrare che l’organismo edilizio, comprensivo degli impianti in esso contenuti, ha una “performance energetica” che rientra nei parametri minimi richiesti. Le norme infatti stabiliscono in funzione della forma dell’abitazione, ovvero del rapporto tra la superficie esposta e il volume, e della zona climatica nella quale si trova, l’indice di prestazione energetica minimo richiesto. Il progetto dell’organismo edilizio (edificio + impianti) dovrà essere tale da soddisfare questo limite minimo. Prestazioni migliori si tradurranno in una Classe Energetica più elevata, attestata al termine della costruzione stessa (vedi Certificazioni energetiche).

Questa relazione deve essere redatta da un professionista iscritto nei rispettivi Albi Professionali che si occupa di progettazione energetica. La prestazione energetica dell’abitazione dipende sia dalla tipologia dell’involucro edilizio (strutture opache e serramenti) sia dall’impianto termico che provvede al riscaldamento invernale dell’abitazione.

SCIA, DIA

Sono le pratiche edilizie che vanno presentate in Comune prima di procedere con interventi di ristrutturazione interna o esterna degli edifici. Devono essere firmate da un professionista abilitato e devono contenere elaborati progettuale e relazioni tecniche sul tipo di intervento che si intende effettuare. Spesso, prima di depositarle in Comune, vanno consegnate contestualmente anche varie autorizzazioni come: relazione di impatto acustico, eventuali permessi se si opera in zone di vincolo ambientale e paesaggistico, progetti strutturali da depositare in Provincia qualora gli interventi interessino le strutture portanti dell’edificio ecc.

Progettazione edile

PROGETTAZIONE STRUTTURALE E ARCHITETTONICA

Si esegue tutto l’iter riferito alla costruzione o alla ristrutturazione di un edificio:

  • Progettazione architettonica e strutturale
  • Direzione lavori
  • Coordinamento sicurezza D.Lgs. 81/2008 e successive modifiche e integrazioni
  • Manutenzione straordinaria facciate e coperture condominiali
  • Collaudi statici

CONSULENZE TECNICO – LEGALI

  • Consulenza tecnico legale
  • Perizie

Le progettazioni architettoniche e strutturali comprendono tutti i livelli di progettazione necessari allo sviluppo di un nuovo sistema edificio o al suo risanamento. In quest’ambito oltre al progetto si segue anche la direzione strutturale delle opere e il collaudo.

Direzione lavori e sicurezza

Il direttore dei lavori è la figura professionale scelta dal committente in base alle opere da eseguire con lo scopo di seguire l'andamento regolare del cantiere. Principalmente ha il ruolo di dirigere una o più persone nell'esecuzione di specifiche opere volte a realizzare il progetto preventivamente approvato da un committente e anche dalla Pubblica Amministrazione.

Coordinamento sicurezza D.Lgs. 81/2008 e successive modifiche e integrazioni: figura necessaria per lo svolgimento degli obblighi previsti dalla legge nella sicurezza dei cantieri.

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